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中国楼市已现“拐点” 房地产贷款增速继续回落

来源:网络整理 编辑:三亚新闻网 时间:2018-05-16

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[克而瑞]2017年度中国房地产企2017年,“限售”等楼市调控政策不断加码,更多城市加入调控行列。而在这样的市场环境下,规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势,销售业绩继续大幅

中国高房价背后有哪些助推因素1,支持货币超发的核心依据是通胀,中国过去十多年的通胀表现不支持货币超发。2,银行存款(M2)虽多,养老保险和证券资产太少,按照完整金融资产口径计算,中国

  在最严调控政策下,中国楼市已经出现了拐点。央行发布《2017 年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,房地产贷款增速继续回落

  央行数据显示,今年上半年,人民币房地产贷款增加3.04万亿元,占同期各项贷款的38.1%,比一季度占比低2.3个百分点。其中,个人住房贷款余额20.1万亿元,同比增长30.8%,增速比上季末低4.9个百分点。

  央行调查统计司司长阮健弘此前曾表示,房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。

  “作为经济一大实质性的支柱产业,经济去杠杆意味着房地产也需要去杠杆。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为,房地产领域面对交投过热和库存高企的两重天,其任务早已不局限于去库存一头,而是同时需要有针对性地抑泡沫、去杠杆,这一点在去年四季度起的政策中已有明显体现。

  不过,值得注意的是,二季度房地产开发的增速则有所回升。央行数据显示,2017 年6月末,房产开发贷款余额6.4万亿元,,同比增长18.3%,增速比上季末高1个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟认为,目前全国大部分热点城市已经加码调控,后续依然会有加码的可能性。“从去库存政策看,预期2017年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松。但一二线城市已经基本完成了去库存任务,预计后续政策有可能会在经济企稳的情况下,房地产调控持续加码。”

[克而瑞]2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜

2017年,“限售”等楼市调控政策不断加码,更多城市加入调控行列。而在这样的市场环境下,规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势,销售业绩继续大幅增长。截止2017年末,碧桂园以5500.1亿元排在榜首,三家龙头房企均破5000亿,千亿房企数量达17家。我们预计,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,千亿房企将继续扩容。未来各梯队房企行业集中度将进一步提升,TOP10房企集中度有望达35%。同时,房企分化格局将得以延续,未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。

集中度:各梯队集中度大幅提升,远超去年增幅

2017年,随着品牌房企业绩规模的增长,TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中,TOP10房企集中度达24.1%,TOP30房企集中度近40%,TOP50房企集中度提升幅度较大,提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。

从集中度变化的情况来看,2017年同比变化比2016年同比增幅明显,其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点,变化最大;而2016年仅增长4.8个百分点。这表明,行业份额集中性更强,更向大型品牌房企靠拢。

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备注:金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额,其中,2017年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。

门槛:TOP30门槛升幅最大、TOP50门槛381亿元

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随着今年房企销售业绩的增长,各梯队销售门槛提升显著。从金额门槛来看,TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿元提升23%至381亿元。从面积门槛来看,各梯队中,TOP20和TOP30房企门槛提升幅度最大,分别增长42%和59%。值得注意的是,TOP100和TOP200房企的金额、面积门槛都较2016年降低,表明TOP200、甚至百强房企内部格局也开始分化。

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权益榜:反映房企投资实力,恒大仍稳居榜首

在今年销售权益榜中,恒大仍以4880.2亿元稳居榜首。销售权益榜反映了房企的投资能力,在一定程度上更能反映企业的资金实力。TOP200房企中,有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。这些房企可以分成两类:一类是销售权益占比较高,有较强项目获取和独立操盘能力的房企,如恒大、绿地、鲁能、融侨等。另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企,如禹洲、实地、中建东孚等。

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此外,代建、小股操盘业务较多的房企基于快速扩张的需求,项目权益比例较低。虽然这些房企在权益榜中的名次有所下滑,但利用较强的操盘和项目管理能力,在项目拓展和品牌传播上也获取了深厚的积累,如绿城、建业、滨江、朗诗等。

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面积榜:区域深耕型房企排名相对靠前

在面积榜中,碧桂园仍以6016.2万平方米的销售面积排在第一位。总体来说,面积榜较金额榜名次更高的房企,布局战略大多都为区域深耕型企业。最典型的是建业,常年深耕河南,虽然由于房价因素在流量榜中排名不高,但在面积榜中则长期盘踞前30。另外,中南近年来加大了在长三角热点城市的投入,布局环上海周边经济发达、人口吸附能力强的二、三、四线城市,在面积榜中排在第14位。蓝光则深耕成都、合肥、无锡、昆明、西安等城市,2017年这些城市销售业绩占比较高。

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格局:龙头三强拉开差距,,千亿房企达17家

三家龙头房企今年均突破5000亿,其中碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿,同比增长78%,几个月前就基本锁定了全年第一。万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元,分别排在二、三位。

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除了三家龙头房企外,融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质,2017全年业绩同比大幅增长140.3%至3620亿元,排在第四位,同时四季度业绩增长1573亿元,高于碧桂园的1526亿元,成为四季度冠军。保利、绿地及中海则各自迈入3000亿和2000亿房企阵营。除此之外,龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这10家房企分列8至17位,今年全年的业绩规模都突破千亿。至此,今年千亿房企数量达到17家。

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值得注意的是,2017年房企规模分化呈现出两个趋势。一方面,全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家,强者愈强。另一方面,300至500亿规模和100至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。这说明,对于这个区间内的房企而言,规模增长已经遇到瓶颈,不进则退。继续扩张的话,对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

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展望:明年TOP4房企总规模3万亿

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展望2018,龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展。我们预计,碧桂园、恒大、万科、融创四家房企的业绩总规模或将近3万亿。此外,房企集中度将继续大幅上升,并且更向排名靠前的房企靠拢。其中,TOP10房企的行业集中度有望达35%。同时,2018年2000亿房企和1000亿房企有望继续扩容,2020年至少产生30家千亿房企。

从长期来看,未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长,各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,TOP100房企仍将保持规模分化的格局。我们预计到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。

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值得注意的是,目前房企规模的大幅扩张仍将主要通过收并购的方式来实现。我们认为,未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。而对于一些已经发生的并购案,如果明年能实现并表,业绩也将得到大幅提升。比如,保利地产11月30日公告以总价51.53亿元间接收购保利置业股权,整合完成后保利地产2018年的业绩规模或将达到4000亿元。而中华企业在完成了对中星集团的收购重组后,名次也将得到大幅提升。

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